Správný postup vyřízení hypotéky

V několika dalších krocích si můžete udělat jasno v tom, co Vás čeká a na co si dát pozor. Správný postup je při vyřizování hypotéky klíčový pro to, abyste vše vyřešili v co nejkratší době, pokud možno bez problémů a ideálně s co nejmenšími náklady! Jednotlivé kroky si můžete rozkliknout a podívat se tak na to, co Vás v daný okamžik čeká.

 

1. Udělejte si jasno!
2. Výběr správné banky
3. Vyplnění žádosti a doložení dokumentů
4. Prescoring
5. Odhad nemovitosti
6. Schvalování
7. Podpisy
8. Podmínky čerpání
9. Úleva na dani
10. Refinancování

 

1. Udělejte si jasno!

Jako první krok je nutné, udělat si jasno v tom, co chcete a co potřebujete. Pro představu uvádím seznam, co je dobré na začátku promyslet či zjistit:

  • Na co si chcete půjčit? (např. koupě, rekonstrukce, stavba, refinancování, atp.)
  • Kolik peněz budete celkem potřebovat?
  • Jak dlouho chcete hypotéku splácet?
  • Jakou hodnotu má daná nemovitost? (popřípadě i jiná, kterou zastavíte bance)
  • Kolik osob si bude brát úvěr?
  • Jaké příjmy můžete bance doložit?
  • Splácíte již nějaké úvěry? (kolik dlužíte, jaké jsou splátky, limity karet a kontokorentů)
  • Stalo se Vám někdy, že jste něco nezaplatili včas?

Bez těchto základních informací se neobejdete.

2. Výběr správné banky

Dnes je již na trhu mnoho bank a každá je v něčem výjimečná. Při výběru banky je důležité dát pozor hned na několik kritérií. V praxi jsme se již několikrát setkali s klienty, kteří si vybrali banku podle úrokové sazby či výše splátky, zaplatili několik tisíc za odhad nemovitosti a následně zjistili, že jim banka vůbec nepůjčí, protože neakceptuje danou zástavu (nemovitost), typ příjmu, nebo klientovi nevychází bonita (příjmy minus výdaje, budoucí splátka, rezerva dle banky, životní minimum atp.)

  • Jak drahé to bude, jakou dostanu sazbu?
    Je dobré si předem zjistit, za jakých podmínek Vám banka peníze půjčí. Někde můžete dostat úrok 2%, jinde 3%. Na jednom milionu korun udělá 1% rozdíl v sazbě na 30ti letech asi 200.000 Kč – tolik byste za 30 let přeplatili navíc.
  • Budu platit odhad nemovitosti, vedení účtu, výpisy z banky?
    Zjistěte si, zda po Vás banka bude chtít uhradit odhad nemovitosti. Stojí to většinou od tří do deseti tisíc a někde ho platit požadují, jinde nikoliv. Další kritérium je, zda se platí za vedení účtu a případně i za jiné věci. Rozdíly mohou být v součtu značné!
  • Půjčí mi banka na daný účel?
    Účelů existuje mnoho, kromě koupě, výstavby či refinancování tu máme například vypořádání dědictví či jmění manželů a ne každá banka se hodí na každý účel. Některé banky třeba na daný účel nemusí půjčovat vůbec, jiné mohou být například dražší.
  • Akceptuje banka můj typ příjmu?
    Jsou různé typy příjmů, které můžete bance doložit. Například pracovní smlouva na 1 rok, pracovní smlouva na dobu neurčitou, zisk OSVČ z daňového přiznání, procentuální zisk OSVČ z ročního obratu, příjem z pronájmu, výsluhová renta, alimenty, rodičovský příspěvek a spousta dalších. A opět, ne každá banka akceptuje každý typ příjmu.
  • Kolik % z hodnoty nemovitosti mi banka půjčí?
    Banky tomu říkají LTV. Dnes už platí, že Vám banka nepůjčí 100% hodnoty nemovitosti. Avšak některé bance nemusí vadit, že si zbytek půjčíte někde jinde, jiné to vadit bude. Některá banka Vám půjčí 90% hodnoty nemovitosti, jiná Vám půjčí jen 80%. Podmínky se banku od banky liší.
  • Jak dlouho mohu hypotéku splácet?
    Některé banky dovolí splácet 30 let, jindé Vám dovolí i 40 let. Další rozdíl je v tom, že jedna banka Vám dovolí splácet do věku maximálně 60ti let, jiná do 75ti let a někde Vám dokonce dovolí splácet 30 let, i když staršímu žadateli bude po 30 letech splácení něco přes 80 let.
  • Mohu ručit danou nemovitostí?
    Některá banka Vám dovolí ručit např. rekreační chatkou, garáží či nebytovým prostorem, jiná banka Vám to dovolit nemusí.

Obdobných věcí může být mnoho a je potřeba na ně myslet! Není nic horšího, než když klient utratí peníze za odhad a úvěr nakonec nedopadne, nebo se nestihne včas zpracovat a klientovi například propadne rezervační záloha na nemovitost ve výši desítek až stovek tisíc Kč!

3. Vyplnění žádosti a doložení dokumentů

Po výběru konkrétní banky by již měl následovat rychlý a precizní proces získání úvěru. Jako první krok je doložení podkladů bance. Banka bude zpravidla požadovat některé z následujících dokumentů. Některé dříve, jiné později, je dobré vědět kdy a co budete muset doložit.

  • Žádost o hypoteční úvěr
  • Souhlas s poskytnutím osobních údajů
  • Souhlas s poskytnutím kopií osobních dokladů
  • Kopie OP, ŘP nebo např. rodného listu
  • Potvrzení příjmu
  • Odhad nákladů na výstavbu či rekonstrukci
  • Prohlášení klienta k daňové rezidenci
  • Příkaz k čerpání
  • Kupní smlouva
  • Rezervační smlouva
  • Smlouva o úschově peněz
  • Výpisy z katastru nemovitostí (každý stojí 1.000 Kč)
  • Smlouva/dohoda o převodu členských práv a povinností
  • Doložení, že pozemek je pozemek určen k zastavění
  • Smlouva o díle (výstavba či rekonstrukce)
  • Nájemní smlouvy

4. Prescoring

V podstatě jde o něco, co bychom česky nazvali „předschválení“. Banka na základě dodaných dokumentů a informací:

  • Propočítá, zda na úvěr dosáhnete – tzv. bonita, započítávají se do ní veškeré bankou akceptovatelné příjmy, Vaše výdaje a splátky, náklady na živobytí atp.
  • Ověří si Vás v bankovních a nebankovních registrech (dle banky), aby zjistila, zda řádně a včas platíte svoje závazky
  • Propočítá požadovanou výši hypotéky, zhodnotí její účel, propočítá dostatečnost zástavy
  • Zohlední dodatečné informace o žadatelích, a konečně:
  • Sdělí, jestli a případně za jakých podmínek Vám peníze půjčí

5. Odhad nemovitosti

Jako další krok je potřeba zažádat o odhad nemovitosti. Některé banky posílají své odhadce, jiné banky Vás nechají sehnat si odhadce samotné, avšak daný odhadce musí být tzv. na seznamu banky. Ne každý odhad od každého odhadce musí banka akceptovat.

Ideální je, vybrat si odhadce, který přijede brzy. Někteří odhadci jsou schopni odhad zhotovit během několika dnů, jiným může trvat i měsíc, než vůbec přijedou. Myslete na to! Může se stát, že nestihnete hypotéku vyřídit v požadovaném termínu.

6. Schvalování

V tomto kroku má již banka veškeré potřebné podklady. Schvalovatel banky musí rozhodnout, zda a případně s jakými podmínkami Vám peníze půjčí. Schvalovatel musí brát ohled na nařízení ČNB, dále kontroluje veškerá fakta o Vás a daném úvěru – obdobně jako při prescoringu (bod 4), nechá úvěr překontrolovat i počítačovým systémem banky a rozhodne. Následně se nechává vyhotovit tzv. smluvní dokumentace.

Dále se stanoví tzv. podmínky čerpání, které musíte splnit před tím, než banka vyplatí peníze.

7. Podpisy

Blížíme se ke konci a přichází tak na řadu podepisování. Podepisují se úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy, vklad zástavního práva na katastr nemovitostí, pojištění zastavované nemovitosti atd.

V ideálním případě Vám přijde dokumentace s časovým předstihem např. do Vaší e-mailové schránky a Vy tak máte možnost si vše v klidu předem pročíst a případně se i zeptat na ty věci, které Vám nejsou zcela jasné.

Podepsání úvěrové dokumentace se může odehrávat na pobočce banky, na kanceláři zprostředkovatele nebo kdekoliv jinde, např. u Vás doma!

V takovém případě však může banka požadovat některé podpisy na dokumentech úředně ověřené.

8. Podmínky čerpání

Banka vždy stanovuje podmínky čerpání, které musíte splnit. Až po splnění vyplatí peníze. Nejčastěji se setkáváme s následujícími podmínkami:

  • Vklad zástavního práva na katastr nemovitostí
    Banka chce vidět, že se touto nemovitostí ručí. Některé bance stačí doklad o tom, že jste to katastru oznámili (vklad), jiná banka požaduje to, že katastr již toto zaznamenal a provedl (zástavní právo).
  • Pojištění zastavené nemovitosti
    Banka bude chtít jistotu, že se jí peníze vrátí. V případě, že by Vám např. shořel dům, kterým ručíte a Vy jste přestali úvěr splácet, byla by banka v nevýhodné situaci. Proto bude požadovat, abyste si nemovitost pojistili a to na tzv. reprodukční hodnotu, která často bývá o dost vyšší, než hodnota Vaší nemovitosti. Banka totiž požaduje, aby se v případě, že dům např. shoří, dal za peníze z pojištění postavit dům znovu a to bývá často více peněz, než za kolik se dá daný dům prodat.
  • Splacení některých závazků
    Jako další příklad uvádíme to, že banka může požadovat, abyste splatili některé svoje předchozí závazky, jinak Vám peníze nepůjčí.

Podmínek čerpání může být mnoho, proto uvádíme ty nejčastější z nich. Po jejich splnění banka vyplatí peníze na předem určený účet a Vy můžete začít splácet hypotéku, či úroky – v případě že např. stavíte a hypotéku začnete splácet až po dostavění domu.

9. Úleva na dani

Při splácení hypotéky máte možnost ušetřit na daních. Odečtěním zaplacených úroků z ročního základu daně můžete ušetřit spoustu peněz. Banka Vám každý rok vystaví potvrzení o zaplacených úrocích a Vy tak máte možnost donést ho svojí účetní, která toto zapracuje do Vašeho daňového přiznání a finanční úřad Vám poté vrátí část zaplacených daní.

10. Refinancování

Posledním krokem, který zmíníme, je refinancování hypotéky. V každé hypoteční úvěrové smlouvě je vždy uvedeno, na jak dlouhou dobu platí podmínky, které jste si s bankou dohodli. Nejčastěji to bývá tři roky či pět let. Poté Vám banka pošle návrh podmínek na další období a pokud toto nebudete chtít přijmout (či kdykoliv v průběhu dříve), máte možnost hypotéku refinancovat. V podstatě to probíhá tak, že se vyřídí hypotéka nová (průběh bývá jednodušší) a splatí se zůstatek hypotéky staré. Vy tak začínáte splácet podle nové úvěrové smlouvy a dohodnutých podmínek. Často se tímto způsobem dá ušetřit nemalé množství peněz.